Finansowanie Nieruchomości | 16 wrzesień 2010
* Pokazana okładka tytułu jest aktualną okładką tytułu Finansowanie Nieruchomości. Kiosk24.pl nie gwarantuje, że czytany artykuł pochodzi z numeru, którego okładka jest prezentowana.
W latach 2005-2007 na rynkach nieruchomości mieszkaniowych w Polsce miał miejsce gwałtowny wzrost cen. Jego skala była, jak dotąd, najwyższa w Polsce i jednocześnie przewyższyła inflację cenową na innych, europejskich rynkach mieszkaniowych. Kolejne lata, 2008-2009, przyniosły stopniową stabilizację popytu, podaży, a w konsekwencji także umiarkowaną korektę cen.
1. Wstęp
W odróżnieniu od poprzednich cykli, na polskim rynku mieszkaniowym zjawisko silnej inflacji cen mieszkań zbiegło się z podobną tendencją na innych rynkach światowych. Jednocześnie ważna i wciąż rosnąca rola, jaką sektor nieruchomości odgrywa w gospodarce powoduje, że tendencje cenowe na tym rynku są przedmiotem regularnego monitoringu w krajach rozwiniętych i stają w centrum zainteresowania także w krajach rozwijających się. W przypadku tych ostatnich szczególną motywacją do prowadzenia wiarygodnych analiz cen mieszkań jest rosnące zaangażowanie sektora bankowego w ich finansowanie. Sytuacja ta, zaistniała także w Polsce, ożywiła dyskusję dotyczącą konieczności analizowania cen i wartości mieszkań będących zabezpieczeniem portfela kredytów hipotecznych, a także sposobów prowadzenia tych analiz. Poruszone kwestie stały się główną przesłanką podjęcia badań zmierzających do konstrukcji wiarygodnych wskaźników cen. Wyniki tego typu badania przeprowadzonego dla warszawskiego wtórnego rynku mieszkań zostaną przedstawione w niniejszym artykule.
Jak wskazują wcześniejsze prace [Łaszek, Widłak 2007, 2008], indeksy hedoniczne wydają się być najbardziej odpowiednią i obiecującą miarą dynamiki cen mieszkań. Celem artykułu jest prezentacja zagadnienia konstrukcji hedonicznego indeksu cen mieszkań oraz praktycznych wniosków płynących z badań empirycznych nad wyznaczeniem takiego wskaźnika dla warszawskiego wtórnego rynku mieszkaniowego. Hedoniczne modele cen są narzędziem dostosowania indeksów cen do zmian jakości badanych dóbr. Kwestia różnic jakości mieszkań oraz płynące stąd przesłanki do konstrukcji indeksów hedonicznych zostaną nakreślone w tym artykule. Badania tego typu wydają się nam szczególnie ciekawe ze względu na brak tego typu doświadczeń w Polsce, gdzie jak dotąd nie powstał wiarygodny i powszechnie dostępny wskaźnik zmian cen na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Z jednej strony jest to spowodowane brakiem odpowiednich źródeł danych, z drugiej - trudnościami związanymi z opracowaniem odpowiedniej metodyki wyznaczania indeksu cen mieszkań.
W naszym artykule krótko wyjaśniamy idee analizy hedonicznej cen oraz tworzenia hedonicznych indeksów cen, a także krótką historię ich zastosowań, w tym na rynkach nieruchomości mieszkaniowych. Krótko przedstawimy źródło danych wykorzystywanych w części empirycznej, a następnie zaprezentujemy wyniki własnych oszacowań hedonicznych indeksów cen dla wtórnego rynku mieszkań w Warszawie. Szczegółowy opis stosowanych metod oraz prezentację wyników estymacji modeli ekonometrycznych wraz z ich omówieniem można znaleźć w tekście źródłowym [Tomczyk, Widłak 2010]. Najważniejsze wnioski płynące z przedstawionych badań oraz kierunki dalszych prac zawiera podsumowanie.
(...)
Marta Widłak, Emilia Tomczyk
Artykuł w całości jako plik PDF do pobrania znajduje się w zakładce Opis w ofercie tytułu Finansowanie Nieruchomości
Wróć do czytelni