Finansowanie Nieruchomości | 24 listopad 2010
* Pokazana okładka tytułu jest aktualną okładką tytułu Finansowanie Nieruchomości. Kiosk24.pl nie gwarantuje, że czytany artykuł pochodzi z numeru, którego okładka jest prezentowana.
W czerwcu br. minęło 10 lat od pierwszej, symbolicznej emisji listów zastawnych w Polsce w okresie powojennym. Symboliczny charakter tej emisji miał podwójny wymiar. Wyemitowano hipoteczne listy zastawne o wartości zaledwie 5 mln PLN. Ważniejsze było jednak to, że niezależnie od tak małej kwoty, emisja udowodniła, że bank hipoteczny może skutecznie działać w ramach uchwalonej w 2007 r. Ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych.
Pomimo pokładanych w listach zastawnych przez część sektora bankowego nadziei, ten instrument nigdy nie rozwinął się w Polsce na szerszą skalę i odgrywa obecnie w refinansowaniu kredytów hipotecznych marginalną rolę. Jednocześnie w wielu krajach europejskich podczas kryzysu finansowego okazał się właściwie jedynym produktem na rynku długu, wobec którego nie zanotowano defaultu. Wyszedł jako niekwestionowany zwycięzca z rywalizacji z instrumentami skurytyzacyjnymi.
Zważywszy na to, nasuwa się pytanie, co sprawiło, że listy zastawne w Polsce nie mają w refinansowaniu kredytów hipotecznych prawie żadnego znaczenia, a z drugiej strony - osiągnęły na rynku międzynarodowym niekwestionowany sukces.
Czym jest list zastawny?
List zastawny jest zabezpieczonym na nieruchomościach instrumentem dłużnym. Służy do refinansowania udzielanych przez bank hipoteczny kredytów na zasadach ściśle określonych przez przepisy zawarte w Ustawie o listach zastawnych i bankach hipotecznych z grudnia 2007 r. Nazwa "list zastawny" jest zastrzeżona (nie tylko w Polsce, ale i w innych krajach) przez prawo tylko dla takich instrumentów dłużnych, które spełniają warunki wynikające z ogólnie obowiązujących przepisów prawnych. Innymi słowy, list zastawny jest uregulowany przez prawo w sposób systemowy, w przeciwieństwie do sekurytyzacji, która ma charakter kontraktowy.
Przypomnijmy pokrótce główne przepisy, które dotyczą polskiego listu zastawnego.
List zastawny może być emitowany wyłącznie przez banki hipoteczne. Może refinansować kredyty hipoteczne na nieruchomości mieszkaniowe i komercyjne, których zabezpieczeniem są ustanowione skutecznie i prawomocnie hipoteki na pierwszym miejscu. Mogą to być przede wszystkim nieruchomości gotowe i wynajęte. Udział kredytów deweloperskich w rejestrze zabezpieczenia listów zastawnych nie może przekroczyć 10 proc.
Nieruchomości muszą być wycenione w sposób ostrożny, w oparciu o tzw. wartość bankowo-hipoteczną. Jej najbardziej charakterystycznymi cechami są: po pierwsze, reguły sporządzania wyceny określone szczegółowo w Rekomendacji F, a po drugie, wartość ta ma charakter na tyle konserwatywny, że powinna się obronić i nie ulegać wahaniom w trakcie cyklu koniunkturalnego na rynku nieruchomości. Listem zastawnym nie można refinansować więcej, jak 60 proc. wartości nieruchomości w przypadku udzielonego kredytu. Bank hipoteczny podlega szczególnemu nadzorowi ze strony regulatorów. Prowadzi specjalny rejestr zabezpieczenia listów zastawnych, na podstawie którego ustalana jest kwota emisji listów zastawnych. Co miesiąc dane z rejestru są przesyłane do nadzoru bankowego. Rejestrowi towarzyszy rachunek odsetkowy i jego projekcje. Zgodnie z prawem, dochody odsetkowe z kredytów wpisanych do rejestru muszą być zawsze wyższe od kosztów odsetkowych płaconych z tytułu wyemitowanych listów zastawnych. Nad tym, by te wymogi były przestrzegane, czuwają powiernicy, czyli osoby niezależne, niezatrudnione przez bank hipoteczny, a nominowane przez KNF. Listy zastawne pozostają zawsze w bilansie banku hipotecznego, a aktywa, które je refinansują, zużywają kapitał banku. Inwestorzy, którzy je nabywają, mogą liczyć na przywileje upadłościowe w przypadku bankructwa emitenta, czyli banku hipotecznego, polegające na tym, że w momencie ogłoszenia upadłości aktywa stanowiące zabezpieczenie wyemitowanych listów i wpisane do rejestru zabezpieczenia są oddzielone od reszty masy upadłościowej i służą wyłącznie do zaspokojenia roszczeń wobec posiadaczy listów zastawnych. Listy zastawne, zwłaszcza te, które zostały wprowadzone do obrotu publicznego, mają zazwyczaj rating co najmniej jednej z trzech czołowych agencji ratingowych.
(...)
Piotr Cyburt
Artykuł w całości jako plik PDF do pobrania znajduje się w zakładce Opis w ofercie tytułu Finansowanie Nieruchomości
Wróć do czytelni